Biaya Lain Dalam Jual Beli Rumah Subsidi

Beberapa konsumen pembeli rumah seringkali belum mengetahui biaya-biaya apa saja yang akan timbul ketika membeli sebuah rumah, dalam hal ini rumah subsidi. Berikut ini kita akan coba bahas satu persatu supaya tidak ada kebingungan. Berikut di antaranya:

1. PPh

Umumnya biaya ini dibebankan kepada penjual / developer dengan biaya yang sudah ditentukan, yakni 5% dari harga jual.  Contoh, jika Anda menjual rumah seharga Rp 1.000.000.000, maka biaya PPh yang dikeluarkan adalah Rp 50.000.000 (Rp 1.000.000.000 x 5%). Untuk pengembang rumah subsidi, dikarenakan harga rumah sudah dipatok oleh pemerintah dan mendukung program pemerintah, maka PPh hanya dikenakan 1% dari nilai jual.
Jadi sebagai pembeli, Anda tidak usah bingung karena ini bukan kewajiban Anda.

2. BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) merupakan pajak jual–beli yang dibebankan kepada pembeli. Hanya saja, besaran BPHTB agak berbeda, yakni 5% dari harga beli dikurangi NJOPTKP/NPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besaran NJOPTKP berbeda–beda tergantung dari wilayahnya. Untuk Belitung di kisaran Rp 60.000.000,-

Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500.000.000 dengan NJOPTKP/NPTKP senilai Rp 60.000.000, maka biaya BPHTB yang dikeluarkan pembeli adalah Rp 22.000.000 (5% x [Rp 500.000.000 – Rp 60.000.000]).
Untuk rumah subsidi Bangka Belitung dengan harga patokan Rp 129.000.000,- (tahun 2017) didapatkan BPHTB sebesar Rp 3.450.000

3. PPN

Pajak Pertambahan Nilai dibebankan kepada pembeli untuk properti primary (rumah baru) senilai 10% dari harga rumah. Properti yang kena PPN nilainya di atas Rp 36 juta. Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500.000.000, maka biaya PPN yang dikeluarkan adalah Rp 50.000.000 (Rp 500.000.000 x 10%).
Berbeda halnya dengan rumah subsidi, PPn yang dikenakan hanya sekitar 1% dari nilai jual.

4. PPnBM

PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dibebankan kepada pembeli properti yang tergolong barang mewah. Untuk saat ini, properti yang tergolong PPnBM adalah bila luas bangunannya di atas 150 m2. Besarannya adalah 20% dari harga jual. Perlu diketahui, PPnBM tidak berlaku untuk jual-beli rumah/tanah antar perorangan, PPnBM hanya berlaku jika pihak pembeli membeli properti langsung dari developer.
Nah, untuk rumah subsidi sendiri, pajak PPnBM ini juga tidak bisa diterapkan (namanya juga rumah subsidi, gitu lho..)

5. Biaya Cek Sertifikat

Tujuannya untuk mengetahui bahwa properti Anda tidak berada di atas lahan sengketa. Dilakukan di kantor BPN, sarat pengajuannya adalah sertifikat asli dan kondisi rumah yang dibeli tidak dalam sengketa (catatan blokir, sita dari bank, sertifikat ganda, dan sebagainya).

Nilai biaya yang dibebankannya pun berbeda–beda tergantung dari wilayahnya. Namun, umumnya berkisar antara Rp 50.000 sampai Rp 300.000. Cek sertifikat ini bisa dilakukan sendiri, atau bila tidak mau repot bisa dititipkan ke notaris dengan tambahan biaya tentunya.

6. Biaya AJB

Sebelum mengurus AJB (Akta Jual Beli), ada beberapa prosedur yang harus dipenuhi. Seperti pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, melunasi PPh, BPHTB dan syarat lainnya dengan besaran yang juga tak bisa ditentukan. Biasanya adalah 0,5%-1% dari harga jual. Biaya AJB ditanggung oleh pembeli, tapi bisa juga melalui kesepakatan antar penjual dan pembeli supaya biaya tersebut ditanggung bersama.

Perlu diketahui, menurut PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1, AJB dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan notaris ataupun BPN.
Pengalaman penulis sendiri, untuk pengurusan AJB rumah subsidi di PPAT Tanjung Pandan berkisar antara Rp 1.000.000,- sampai dengan 2.100.000,- (bervariasi tergantung pengurusan sampai balik nama atau tidak)
7. BBN

BBN (Biaya Balik Nama) diurus oleh PPAT setempat bersamaan dengan AJB. Proses balik nama baru bisa dikeluarkan jika masing-masing dari pembeli dan penjual telah melunasi PPh, BPHTB, PBB, serta syarat lainnya.

Umumnya, balik nama paling cepat 2 minggu dan paling lama 3 bulan karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif. Besar biayanya adalah (1/1000 x NJOP) + Rp 50.000. Besar NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) berbeda-beda tergantung dari lokasi rumah tersebut.
Nah pantauan penulis, beberapa PPAT di Tanjungpandan mengharuskan AJB sepaket dengan BBN, padahal untuk Balik Nama sebetulnya bisa diurus sendiri untuk menghemat pengeluaran.

8. PNBP

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.

9. Biaya Notaris Lain

Ada beberapa hal terkait jual–beli rumah yang perlu melibatkan notaris, di antaranya adalah:

  • Biaya cek sertifikat, Rp 100.000 – Rp 300.000
  • Biaya SK, Rp 1.000.000
  • Biaya validasi pajak, Rp 200.000
  • Biaya SKHMT (Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan), bila kredit Rp 500.000
  • Biaya APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan), bila kredit Rp 500.000

Namun, biaya ini tergantung dari notaris yang ditunjuk. Biaya bisa saja lebih mahal dari itu, atau bahkan lebih murah tergantung negosiasi dengan notarisnya (ada beberapa yang enak diajak negosiasi dan beberapa yang ‘saklek’ alias harga mati hehe..)

10. Biaya Asuransi

Biaya ini dibebankan untuk memberi rasa aman kepada pembeli kalau-kalau terjadi bencana pada rumah tersebut. Misalnya kebakaran dan lain sebagainya. Meski besar biaya preminya tak bisa ditentukan, namun secara umum, polis standar kebakaran sekitar 0,5% dari nilai total aset.

Contoh, premi untuk rumah seharga Rp 500.000.000 adalah Rp 250.000 (Rp 500.000.000 x 0,5%).

11. Biaya Bank

,Untuk biaya admin, bank hanya mengenakan sekitar Rp 250.000. Sedangkan untuk biaya provisi sekitar 0,5% dari nilai transaksi atau bila dirupiahkan sebesar Rp 612.500 (plafon kredit Rp 122.500.000)

Demikian informasi yang dapat kami berikan. Untuk info mengenai perumahan subsidi kami bisa dilihat di Instagram @rumahbapbelitung atau facebook @rumahbapbelitung. Bisa juga menghubungi kantor kami di 08197808888

sumber